Legalizacija objektov daljšega obstoja omogoča legalizacijo skoraj česar koli in kjer koli. Tukaj lahko nastopijo težave. Arhitekt Janez Gaberščik in direktor arhitekturnega biroja Arhitektura Gaberščik, ki se ukvarja tudi z legalizacijo nezakonitih gradenj, pove, da so imeli primer piščančje farme, ki je bila zgrajeno neskladno, torej na tistem mestu objekta na tak način ne bi smeli postaviti. "Bili smo v navezi s sosedi, ki so tej stavbi nasprotovali. Stavba jih moti z vidika onesnaževanja, vonja, prisotnosti ... Ko so to gradili pred leti brez dovoljenja, ni bilo nikogar, niti inšpekcije, ki bi ukrepala. Zdaj je prišla možnost za legalizacijo objektov daljšega obstoja in lahko legalizirajo. Sosedje na drugi strani proti temu nič ne morejo, storjena jim je krivica." 

Vile z bazeni sredi vinograda

Državni svetnik in župan Žirovnice Leopold Pogačar je želel preprečiti, da bi legalizirali objekte tudi na kmetijskih in gozdnih zemljiščih, torej tam, kjer jih po zakonu zdaj ni dovoljeno graditi. Pogačar je zato dal pobudo, da bi gradbeni zakon dopolnili po skrajšanem postopku, a je bil predlog v parlamentu zavrnjen, zato je vložil ustavno presojo. "Recimo enkrat bobu bob v tej ljubi Sloveniji in nehajmo legalizirati čebelnjake z dnevnimi sobami in vile z bazeni kot vrtne ute v vinogradih." 

Pogačar pravi, da so ga zaposleni na občini opozorili, da jim "na najboljših kmetijskih zemljiščih rastejo objekti. Ti so bili zaradi neizvajanja predpisov države, se pravi inšpekcijskih nadzorov, desetletje ali več v prostoru nelegalno. Če je naša izvorna pravica, da opredeljujemo prostor po rabi na določenem območju občine, je zanesljivo tudi pravica, da sodelujemo v tem postopku. Ne pa, da upravna enota o tem odloča sama." 

Pogačarja je presenetila odločitev ustavnega sodišča, da je začasno ustavilo izvajanje celotnega 146. člena, kar pomeni, da trenutno ne more biti legaliziran noben objekt daljšega obstoja. Sicer je zadovoljen, da je sodišče prepoznalo, da bi lahko šlo za protiustavnost. Ustavno sodišče v tej zadevi odloča od novembra lani, zadevo so označili kot absolutno prednostno, a ni znano, kdaj in kaj bodo odločili. Kaj Pogačar pričakuje od sodišča? "Imamo ustavna določila, ki varujejo najboljša kmetijska zemljišča, zdravo okolje, kulturno in naravno dediščino. Ne dovolimo gradnje, legalizacije vile z bazenom sredi vinograda." 

Ministrstvo čaka na odločitev 

Na ministrstvu za naravne vire in prostor trenutno ne potekajo nobene dejavnosti za spreminjanje zakonodaje, ampak čakajo na odločitev ustavnega sodišča, pojasnjuje dr. Nataša Bratina, generalna direktorica Direktorata za prostor in graditev. "Od tega bo odvisno, katere korake bomo potem naprej naredili. Sicer se zavedamo, da je v ravnanje s prostorom, v zemljiško politiko, treba vložiti več napora. Smo pa kadrovsko omejeni in zdaj imamo veliko dela s poplavno obnovo, s pospeševanjem izvajanja državnih prostorskih načrtov."

Na ministrstvu za kmetijstvo menijo, da je trenutna zakonska ureditev primerna. "Treba pa je zagotoviti, da se v bodoče ne bo več spreminjalo presečnih datumov (presečna leta 1969, 1998, 2005, 2017). Kar se tiče nelegalnih objektov, ki so v prostoru že dlje časa – če država v letih njihovega obstoja ni ukrepala, sedaj ne bi bilo korektno, da takšne objekte poskuša iz prostora odstraniti." In da je vse sile treba usmeriti v preprečevanje novih nezakonitih objektov. Priznavajo pa, da mora Inšpektorat za kmetijstvo, gozdarstvo, lovstvo in ribištvo ustaviti postopke, ker se objekti na kmetijskih zemljiščih naknadno legalizirajo. "Na ta način trajno izgubimo kmetijska zemljišča."

Bratina pravi, da je treba pri tem narediti nek napredek, tudi vključiti področje varstva narave. "Politična odločitev in strokovna volja je bila, da se je tak zakon napisal. Želimo pa priti do ocene stanja, koliko je tega v prostoru." Meni, da je zdaj vsaj stanje bolj urejeno in nadzorovano. 

Šlo je za politično odločitev, ker je bilo stanje neobvladljivo, meni pooblaščeni inženir Inženirske zbornice Dejan Prebil. "Če so se odločili, da bodo stanje uredili, kljub temu da bomo dobili kopico drugih problemov, ne razumemo, zakaj se od te točke ne začne urejati tako, da se ne bo več gradilo na tak način. Še vedno se gradi na tak način. Treba bi bilo okrepiti inšpekcijo in preprečevati črne gradnje takoj pri začetku gradnje objekta." 

Objekte je mogoče legalizirati praktično kjer koli

Zakon objektov ne ločuje glede na to, kje v prostoru stojijo, kar je precej problematično, poudarja arhitekt Slavko Gabrovšek, komisar za razvoj stroke Zbornice za arhitekturo in prostor. "Črne gradnje so precej nezaželena posledica v prostoru, ki predvsem vpliva na tiste, ki želijo upoštevati proceduro, ki je zakonita, in se sprašujejo o smiselnosti upoštevanja teh pravil."

V zakonu piše, kot dodaja Prebil, da se na ta način ne sme legalizirati objektov, za katere je inšpekcija prepoznala, da so nevarni. "To pa ne pomeni, da je takšen objekt varen, kajti moramo vedeti, da inšpekcija večine primerov ni obravnavala, pa tudi pri tistih, ki jih je obravnavala, ni naredila statične analize objekta, da bi vedela, da je objekt potresno varen. Ne moremo trditi, da je takšen objekt varen." 

Kako poteka legalizacija objektov daljšega obstoja?

Prvi korak je, pojasnjuje Gaberščik, da v biroju presodijo, ali je objekt po tem postopku sploh mogoče legalizirati. Nato pripravijo potrebne dokaze, da je objekt nespremenjen od leta 2005. "Gremo na objekt, dokumentiramo, posnamemo, naredimo načrt obstoječega stanja, pripravimo vso dokumentacijo, in ko je to vse urejeno, menimo, da je vloga popolna, jo vložimo na upravno enoto, na občino, za izračun komunalnega prispevka, in ko se ta dva postopka izpeljeta, je objekt na koncu legalen in dobi uporabno dovoljenje." 

Več kot je prekrškov, višja bo kazen 

Slabša kot je slika, več kot je prekrškov, višja bo kazen, ponazori Gaberščik."Skupni strošek je odvisen od velikosti objekta, velikosti parcele in kje se nahaja. Skupen strošek za enostanovanjsko hišo je lahko vse od 10 do 30 tisoč evrov. Odvisno od lokacije, degradacije, velikosti, komunalnega prispevka ... V mestih je prispevek višji, na podeželju nižji. Kazen je višja, če je objekt recimo na varovanih območjih, na kmetijskih zemljiščih. Upošteva se, kaj je njegov namen, je dokončan, je neskladen ali nelegalen."

Strošek komunalnega prispevka se med občinami precej razlikuje. Recimo v Piranu bi za novogradnjo enostanovanjske hiše odšteli dobrih 30.000 evrov, v Celju pa slabih 16.000 evrov.

Edina pot za določene objekte

Povpraševanja za to vrsto legalizacije je veliko, pove Gaberščik. Od leta 2018 so obravnavali več kot 100 primerov. Zakaj takšen interes? Ljudje so lahko legalizirali objekte, ki jih prej niso mogli. "Objekte, ki so bili neskladni s prostorskimi akti ali so imeli rahla odstopanja, če so objekt zgradili malo preblizu meje, pa sosed ni dal soglasja. Ali pa so v zadnjih 30 letih objekt večkrat dozidali in se jim je zdelo nesmiselno za en manjši prizidek, recimo prizidavo garaže, da gredo pridobivat vso dokumentacijo." 

"Ne glede na arhitekturno obliko, tudi če stoji na kmetijskem zemljišču, smo lahko legalizirali. To je bilo fenomenalno, ker smo s tem pomagali največ strankam," poudarja arhitektka Nika Učakar Golob in direktorica Arhicentra iz Mengša. Od 2018 so legalizirali približno 100 objektov, največ stanovanjskih hiš. Zakaj je takšna legalizacija lažja? Treba je vpisati stavbo v kataster nepremičnin in dokazati, da se objekt od 2005 do danes ni spremenil. "Težko je staro hišo narediti novo. Vedno je toliko neskladij, da je to edina pot, da se jih reši, da dobijo uporabno dovoljenje." 

Zakaj se odločijo za legalizacijo? Kot pravi Učakar Golobova, največkrat, ko prodajajo svoj objekt. "Pride cenilec, ki pogleda hišo, gradbeno dovoljenje in vidi, da je zadeva neskladna, in takrat nastane panika." Največkrat legalizirajo enostanovanjske hiše. Imajo dve vrsti strank: "Eno so starejši ljudje, ki imajo doma nelegalno gradnjo in ne želijo svojim potomcem puščati neurejenih zadev. Drugo so tisti, ki so malo bolj jezni, to so potomci, ki dedujejo nepremičnino, v dobri veri, da bodo nekaj od tega imeli, potem pa ugotovijo, da je zadeva nelegalna in da je niti prodati ne morejo, ker nimajo uporabnega dovoljenja." 

Stroka mora preveriti objekt

Na Inženirski zbornici so že ob sprejemu prvega in drugega zakona temu nasprotovali, opozarja Prebil. Pri graditvi mora biti nadzor, pri objektih, ki so bili zgrajeni kot nedovoljene gradnje, pa tega ni. "Dobili smo kup problemov, ki se bodo pokazali šele v prihodnosti, ob kakšnih izrednih dogodkih, kot so vetrovi, potresi; poplave so razgalile marsikaj." Ko gradimo objekte zakonito, takrat to varnost zagotovijo strokovnjaki, upravni delavec pa samo preverja, ali so bili ti strokovnjaki vključeni v proces projektiranja. "Ko se objekt legalizira, se ne preverja, ali je bila preverjena mehanska odpornost in stabilnost, ampak se preverja samo čas obstoja, ne pa varnosti." 

Prebil ponazori na primeru: "Ko me operira kirurg, pričakuješ, da bo imel ta človek ustrezno izobrazbo, da ne bo ekonomist, lesar, inženir in da to zna delati. Pri objektih je podobno. Če pričakujemo, da bo statika narejena tako, kot je treba, moramo imeti specialista, ki to zna. Enako velja za požarno varnost, strojne inštalacije, energetsko učinkovitost, električno varnost." 

Evidentirali objekte

Gabrovšek pravi, da je bil to tihi način evidentiranja objektov, začasna ustavitev je zato lahko škodljiva. "Splošno stanje je bilo, da smo se delali, da je vse v redu. Zdaj smo šokirani nad dejstvom, kakšna je stopnja neskladja s tem, kar je bilo dovoljeno."  Pravi, da so to tudi objekti, ki so nastali v nekem obdobju vsesplošne gradbene evforije. "Ob poceni denarju in zemljiščih, predvsem v 70. in 80 letih, tudi naslednje generacije so se od teh generacij samograditeljev marsikaj naučile in se zato s tem problemom še danes ukvarjamo." Država se je odločila, da tako starih objektov ni več smiselno obremenjevati z nekim projektiranjem, če objekt že več desetletij stoji in ni problematičen. "To orodje je nujno potrebno, da lahko v prostoru rešujemo življenjske situacije posameznikov pri skoraj vsaki gradnji."

Nevaren objekt ne more dobiti dovoljenja. Težava pa je povezana z Zakonom urejanja prostora, ki omogoča vzdrževanje oz. rekonstrukcije objektov ne glede na prostorske akte, dodaja Gabrovšek. "Lahko povsem spremenimo objekt in ga postavimo čisto v sodobno stanje, kar je za določene lokacije precej problematično." 

Niso tako 'varni' kot tisti z gradbenimi dovoljenji

Nataša Bratina pojasnjuje, da je razlika med običajnim gradbenim dovoljenjem in dovoljenjem za objekte daljšega obstoja precejšnja. Dovoljenje je pogojno. "Če pride do višjega javnega interesa, ogroža življenje ljudi ali se izkažejo veliki varstveni interesi, je mogoče, da država, občina ali kdor čuti vpliv, prijavi in pride do odstranitve. Ti, ki imajo ta dovoljenja, niso tako 'varni' kot tisti s pravimi gradbenimi dovoljenji." In to brez odškodninske odgovornosti. So črnograditelje dovolj udarili po prstih? "Morajo plačati kazen in iti skozi postopke. Postopki so natančni in ne morejo vsi dobiti tega dovoljenja."

Prej so imeli možnost, zdaj je nimajo več

Začasna ustavitev legalizacije je privedla do tega, da so nekateri v postopku legalizacije obtičali, tako Gaberščik, ne da bi vedeli, kakšen bo razplet, so v negotovosti. "Prej so imeli eno možnost, zdaj je pač nimajo." Učakar Golobova pravi, da imajo nenehno telefonske klice in povpraševanja. "Kar lahko naredimo, je, da ga damo v mapico in čakamo, da bo ustavno sodišče odločilo. V upanju, da bo ostalo enako, kot je bilo prej."

Vsi smo poraženci

Je šlo pri Pogačarjevi pobudi za 'nagajanje' prejšnji vladi? "Ko zmanjka argumentov, se začnemo deliti na leve in desne. Kot župan in državni svetnik nisem član nobene politične stranke, edini razlog je bil ta, da se je vse skupaj začelo na občini Žirovnica, ko so me moji zaposleni opozorili na te anomalije." Pravi, da smo v tej zgodbi poraženci vsi.

Legalizacije služijo vsem

Krajinska arhitektka Darja Matjašec z Biotehniške fakultete meni, da zagotovo legalizacije služijo vsem: lastnikom nepremičnin, arhitektom, ki legalizacije izvajajo, občinam in državi, da lahko pobirajo davek na nepremičnine oz. nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča. "Pa vendar, ali se občinam in državi to res splača, ko pa kaotičen prostor predstavlja izgubo identitete kraja ali krajine, slabšo bivalno kakovost, predvsem pa veliko dražje funkcioniranje same občine in države ter obremenjevanje okolja? Pri črni gradnji se moramo tudi vprašati, ali so komunalni prispevki pravično porazdeljeni med prebivalstvom, saj je izvedba in delovanje komunalne infrastrukture v strnjeni gradnji veliko bolj ekonomsko upravičena kot pri razpršeni gradnji, in to celo nezakoniti."

'Če bo to postala praksa, bo to slab primer za pravno urejanje zadev v naši državi'

Druga plat zgodbe je po besedah Pogačarja problem nadzora državnih inšpekcijskih služb na različnih področjih. "Skozi leta, ko je država neučinkovita, sprejme zakon, da je mogoče legalizirati objekte daljšega obstoja, in sprašujem se, do kdaj, namesto da bi izvajali naloge in pravice, ki jih država in inšpekcija ima. Mi popravljamo zakon na način, da dopuščamo legalno, da te zadeve v prostoru obstajajo. Če bo to postala praksa, bo to slab primer za pravno urejanje zadev v naši državi."