Nepremičninska družba Colliers je na začetku marca objavila analizo trga poslovnih nepremičnin v Sloveniji v prvih treh četrtinah leta 2022 in napovedi za 2023.
Čeprav je bilo v prvih treh četrtletjih lani s 50 milijoni evrov za polovico manj transakcij s poslovnimi nepremičninami kot v primerljivem prejšnjem obdobju, povpraševanje vztraja. Zlasti Ljubljana potrebuje več novih pisarniških prostorov in nakupovalnih središč. Logistični in industrijski centri so se začeli seliti na sekundarne lokacije zunaj Ljubljane. Kljub odprtju hotela Grand Plaza 5 je še dovolj zanimanja tujih hotelskih verig za vlaganja. In kljub številnim novim večstanovanjskim stavbam cene rabljenih stanovanj še vedno nesorazmerno malo odstopajo od cen novih, ki jih je še vedno premalo.
Za leto 2023 pričakujejo rast plač in znižanje inflacije ter vztrajno povpraševanje po kakovostnih poslovnih nepremičninah. Čeprav se gradi marsikaj, trenutni projekti v razvoju tudi letos ne bodo zadovoljili potreb končnih kupcev nepremičnin, povpraševanje investitorjev po novih projektih pa bo presegalo omejene tržne priložnosti.
Premalo ponudbe, obseg poslov v letu 2022 je upadel
Filip Vučagić, direktor družbe Colliers Slovenija, je na tiskovni konferenci poudaril, da je podobno tudi na Hrvaškem. Na trgu ponudba ne zadovolji vse večjega povpraševanja domačih in tujih investitorjev.
V Sloveniji je bila skoraj polovica vseh transakcij s poslovnimi nepremičninami lani sklenjena na območju Ljubljane, kar kaže na to, da je trg še vedno centraliziran. "Kljub temu ne smemo zanemariti, da zanimanje za sekundarne lokacije narašča, predvsem za logistične objekte," poudarja Sanja Jandrić, svetovalka pri Colliersu. "Najaktivnejši slovenski vlagatelj v letu 2022 je bil domači sklad Alfi Re," pravijo v Colliersu.
Letos bo naporno, saj bodo investitorji tekmovali za vsako redko tržno priložnost. Najočitnejši na vseh segmentih nepremičninskega trga pa je trend ESG (Environmental, social, and corporate governance), ki bo v prihodnjih letih tudi prevladal.
Povprečna pisarna v Ljubljani je bila stara 45 let
Kljub 1,5 milijona kvadratnih metrov pisarniških prostorov v Ljubljani še vedno, tako kot leto prej, primanjkuje novih, sodobnejših poslovnih stavb, je poudarila Sanja Jandrić. Povprečna najemnina pisarniškega prostora razreda A (energijsko visoko učinkovit objekt v središču mesta z odlično prometno povezavo, sodobno hišno tehniko in pokritimi parkirnimi mesti) je bila lani 14 evrov za kvadratni meter oziroma od 15 do 18 evrov za najboljše lokacije. Letos se tovrstne najemnine že gibljejo med 19 in 23 evri za kvadratni meter na mesec, pa tudi višje. Seveda brez obratovalnih stroškov.
Večina pisarniških prostorov v gradnji je že razgrabljena
Povpraševanje po pisarniških prostorih je največje za površine v razredu A, kot najpomembnejše aktualne projekte v razvoju pa pri Colliersu navajajo poslovni kompleks Schellenburg, projekt Quadro, DCB Montano in Vilhario. A veliko zanimanje vlagateljev in omejene priložnosti na trgu bi lahko zmanjšali rast donosa, ki je bil za "prime" najeme v letu 2022 sedem odstotkov, opažajo v Colliersu.
Stopnja nezasedenosti pisarniških prostorov je nizka, v poprečju so na voljo le trije odstotki celotnega fonda. Zbrali smo še nekaj drugih podatkov o večjih novih projektih na področju poslovnih nepremičnin.
Poslovna zgradba Schellenburg
Oboje razvija Investicijsko podjetje za razvoj nepremičninskih projektov Tivoli, prek družbe Reitenburg ga obvladuje Jože Anderlič, zaključek predvidevajo konec leta 2023. Gre za šest etaž pisarniških prostorov, zadnja ima 400 kvadratnih metrov teras z lepimi razgledi. Razen druge in tretje etaže, kjer naj bi bila pogajanja z resnimi interesenti že v sklepni fazi, naj bi bili vsi pisarniški prostori že oddani v dolgoročni najem.
Mesečne najemnine se za pisarniške prostore začnejo pri 19 evrih za kvadratni meter in z vsako etažo naraščajo za evro, stroški upravljanja pa naj bi znašali okoli treh evrov. Pritlični del naj bi bil z izjemo restavracije že v celoti oddan, v njem bodo trgovina z živili, lepotni salon in trgovina z butičnim pohištvom.
Vilharia
Corwin bo zgradil okoli 32 tisoč kvadratnih metrov pisarniških prostorov, v pritličju pa bo še 4.500 kvadratnih metrov, namenjenih lokalom. Po tem, ko so konec leta 2022 pridobili gradbeno dovoljenje, se trenutno pripravljajo na začetek gradnje, ki bo trajala predvidoma dve leti. O najemninah ne želijo govoriti, napovedujejo, da se bodo gibale skladno s tržnimi razmerami. So pa že podpisali nekaj najemnih pogodb z večjimi najemniki, pogovori o najemu pa že potekajo z interesenti in javnega in zasebnega sektorja, so dodali.
Quadro
Trenutno se izvajajo notranja gradbeno-obrtniška dela, so nam sporočili iz Rezidence Senior, ki je edini investitor. Stavba z bruto površino 18.978 kvadratnih metrov in 388 parkirnimi mesti je v celoti prodana, so še povedali. Metka Junc iz nepremičninske agencije Stoja nam je povedala, da so celoten objekt prodali investitorju, ta pa ga je oddal enemu samemu najemniku. Imena najemnika nismo izvedeli.
Emonika
Na voljo bo Mendota Invest" title="Mendota Invest"> okoli 30 tisoč kvadratnih metrov poslovnih prostorov in 24 tisoč kvadratnih metrov trgovinskih površin. Del kompleksa bo tudi hotel. Investitor nam je sporočil, da nameravajo gradnjo začeti konec leta, ko bodo objavili tudi cene najemnin. Projekt naj bi bil končan konec leta 2026. Pri Colliersu pravijo, da je že plačan tudi komunalni prispevek.
DCB Montana
Poslovna stavba s trajnostnim certifikatom DGNB je trenutno v fazi gradnje kleti, vselitev v prostore načrtujejo do poletja 2024, nam je sporočil investitor, družba DCB Montana. Od skupno 20 tisoč kvadratnih metrov bo 10.500 kvadratnih metrov namenjenih pisarniškim prostorom. Cena najema zadnjih se giblje med 17 in 21 evri za kvadratni meter brez davka na dodano vrednost, ponudbe je dovolj, zanimanje pa zadnje mesece narašča.
Poslovni center Šiška
Poslovni center Šiška se bo gradil v dveh etapah, prva bo končana konec leta 2025. Trenutno pridobivajo gradbeno dovoljenje za prvo etapo, nam je povedal Niko Maučec iz podjetja Mesto nepremičnin. Na voljo bodo tri nadzemne etaže s približno 10.300 kvadratnih metrov neto tlorisne površine za pisarne, 560 kvadratnih metrov za restavracije in 150 kvadratnih metrov za zunanje terase. Mesečna najemnina za kvadratni meter v tretji podaljšani fazi je 18 evrov. Trenutno aktivno usklajujejo pogoje najema s potencialnimi najemniki za dve tretjini razpoložljivih površin.
Poslovni center Brdo
Obe stavbi skupaj bosta ponujali 18.100 kvadratnih metrov pisarniških površin, nam je povedala Metka Junc iz Stoje. Vsaka stavba bo obsegala po štiri etaže nad zemljo in dve podzemni etaži s približno 410 parkirnimi mesti. Na vselitev bo kompleks predvidoma pripravljen jeseni 2025. Sicer so že tik pred podpisom pogodbe za prodajo ene stavbe, je povedala Junčeva, drugo pa bodo prodajali po manjših enotah. O višini morebitne najemnine je prezgodaj govoriti.
Tudi v trgovskih središčih je stopnja nezasedenosti le petodstotna
Trenutno je v Ljubljani približno 255 tisoč kvadratnih metrov površin v sodobnih trgovskih središčih, povpraševanje najemnikov, kupcev in investitorjev po novih tovrstnih prostorih pa presega ponudbo. »Cene mesečnih najemnin se gibajo med 12 in 15 evri za kvadratni meter, na najboljših lokacijah dosegajo tudi od 40 do 50 evrov," je povedala Jandrićeva.
Dodatnih 24.500 kvadratnih metrov bo Ljubljana dobila s trgovskimi površinami pri projektu Emonika. Pri Colliersu poročajo o sedemodstotni stopnji donosa za vlaganja v tovrstne površine in o vztrajnem zanimanju svetovnih blagovnih znamk za to, da v Sloveniji bodisi vstopijo na trg bodisi svojo navzočnost razširijo z dodatnimi prodajnimi površinami.
Industrija in logistika se selita zunaj središča
Industrijski in logistični prostori so se začeli širiti na sekundarne lokacije. Močno povpraševanje in nezadostno ponudbo so prepoznali tudi razvijalci projektov. Go Asset in Log Expert v Sežani in na Brniku gradita logistična objekta za znanega najemnika. Drugih tovrstnih projektov v Sloveniji ta hip ni.
V Colliersu menijo, da je ob manj kot petodstotni stopnji nezasedenosti in 6,5-odstotnem letnem donosu ta sektor zelo pomemben. Po njihovih opažanjih je v Sloveniji in na sosednjem Hrvaškem investitorjem trenutno najbolj privlačen prav trg skladiščnih in logističnih objektov. Dodaja, da se število izdanih gradbenih dovoljenj v primerjavi z minulimi tremi leti povečuje.
Najboljši hoteli s 7,5-odstotnimi donosi
Slovenski turizem si je na ravni države v celoti opomogel od posledic pandemije. S 15,6 milijona prenočitev je bil lani dosežen rekord iz leta 2019, dve tretjini je tujih turistov. Pri Colliersu pričakujejo nadaljnje širjenje hotelske ponudbe, pri čemer najboljši hoteli dosegajo 7,5-odstotne donose.
»Ljubljana je dobila močan zagon hotelirstva z odprtjem petzvezdničnega hotela Grand Plaza,« poudarja Sanja Jandrić, ki pričakuje dodaten razvoj trga in širitev ponudbe s prihodom mednarodnih blagovnih znamk. Equinox (nekdanji Union Hoteli) je skupini Hotusa dal v najem tri hotele v Ljubljani. Dogovorili so se za najem za 20 let s kumulativno najemnino, ki je presegla 110 milijonov evrov.
