Najemnine so se v letu 2022 podražile od 15 do 20 odstotkov

Strokovnjaki opozarjajo, da večjega padca cen nepremičnin v kratkem v Sloveniji ni pričakovati

Cene stanovanjskih nepremičnin, ki so lani rekordno zrasle, so se v prvem četrtletju še zvišale, kažejo statistični podatki, sredi leta pa po navedbah nepremičninskih posrednikov kaže na ustavitev rasti, a so cene na visokih ravneh. Ob trenutnih razmerah je tako majhna verjetnost, da bi se cene v prihodnjega pol leta pomembno znižale.

Rabljena stanovanja so se podražila za 5,5 odstotka

Cene stanovanjskih nepremičnin so se v prvem četrtletju letos glede na zadnje lansko zvišale za 4,1 odstotka, glede na prvo četrtletje lani pa so bile višje za 16,9 odstotka. Pri tem so se rabljena stanovanja na četrtletni ravni podražila za 5,5 odstotka, medletno pa za 19,9 odstotka. Približno enaka je bila rast cen rabljenih stanovanja tako v ljubljanski občini kot v preostali Sloveniji. Nekoliko pa so na četrtletni ravni padle cene novih stanovanj, in sicer za 8,9 odstotka, medletno so bila še dražja za 4,5 odstotka, kažejo zadnji podatki statističnega urada.

Uradnih podatkov za drugo četrtletje še ni. "Prodajne cene se še vedno gibljejo na visokih nivojih, še posebej novejša stanovanja z garažo na dobri lokaciji," je za STA povedal direktor nepremičninske družbe Stoja Trade Zoran Đukić. Promet z nepremičninami je po njegovih besedah na ravni lanskega leta oz. nekoliko višji.

"Prodajne cene se še vedno gibljejo na visokih nivojih, še posebej novejša stanovanja z garažo na dobri lokaciji."

Zoran Đukić,
direktor nepremičninske družbe Stoja Trade

"Rast cen bivalnih nepremičnin se je že z začetkom leta 2022 precej upočasnila, od druge polovice leta pa praktično ustavila, se pravi, da trenutno ne beležimo več rasti cen. So pa cene trenutno seveda presegle rekordne vrednosti iz leta 2008," pa je STA dejal nepremičninski posrednik pri družbi ABC nepremičnine Alen Komić.

Geodetska uprava RS (Gurs) je v svojem zadnjem poročilu o nepremičninskem trgu, za leto 2021, objavljenem maja letos, zapisala, da se je po preliminarnih podatkih za leto 2022 rast cen stanovanjskih nepremičnin tudi letos nadaljevala praktično povsod po državi, da pa so se v Ljubljani, ki narekuje trende na slovenskem nepremičninskem trgu in ji z zamikom sledijo tudi ostala največja mesta, vendarle kazali prvi znaki umirjanja rasti cen.

"Rast cen bivalnih nepremičnin se je že z začetkom leta 2022 precej upočasnila, od druge polovice leta pa praktično ustavila, se pravi, da trenutno ne beležimo več rasti cen. So pa cene trenutno seveda presegle rekordne vrednosti iz leta 2008."

Alen Komić,
nepremičninski posrednik pri družbi ABC nepremičnine

Lansko rekordno rast cen so pripisali presežnemu povpraševanju, ki ga "še vedno v največji meri vzpodbujajo nizke obrestne mere in dostopnost kreditov, v zadnjem času pa vse bolj tudi strah pred naraščajočo inflacijo", so navedli v maja objavljenem poročilu.

Naložba v nepremičnino zaščita proti inflaciji?

"Nepremičnine so v osnovi zaščita proti inflaciji in naj bi v obdobju visoke inflacije ohranjala svojo realno vrednost," pravi ekonomist Bojan Ivanc, glavni analitik Gospodarske zbornice Slovenije (GZS). A dodaja, da okoliščine, ko je gospodarsko okolje zelo negotovo in ko so se tržne obrestne mere že povečale, zmanjšujejo povpraševanje po nepremičninah visokih vrednostih, še posebej tistih, ki so namenjena investiciji, torej so kupljena z namenom oddajanja na trgu.

Dodaten pritisk na ceno pomeni tudi morebitna sprememba na področju obdavčitve nepremičnine, ki zmanjšuje donos lastnikom nepremičnin, poudarja Ivanc. Nova vlada je napovedala zvišanje stopnje obdavčitve dohodkov od oddajanja v najem s sedanjih 15 na 25 odstotkov, kolikor je stopnja znašala pred letom 2020.

Đukić pravi, da inflacija v osnovi poganja nakup nepremičnine, "saj tako ljudje zavarujejo sredstva, da v gotovini ne izgubljajo vrednosti". Komić ocenjuje, da bo zaostrovanje kreditnih pogojev oz. višanje obrestnih mer in hkrati ukinjanje fiksnih obrestnih mer vsekakor bolj vplivalo na povpraševanje kot sama inflacija, čeprav je, dodaja, v inflacijskih razmerah zaželeno likvidna sredstva nekam investirati.

Oba sicer ugotavljata, da zaradi spremenjenih razmer doslej ni bilo sprememb glede povpraševanja na trgu.

"V zadnjem času namreč špekulativnih nakupov nepremičnin v obsegu vseh nepremičninskih poslov ni bilo veliko. Zato je majhna verjetnost, da bi se cena nepremičnin v obdobju pol leta pomembno znižala."

Bojan Ivanc,
ekonomist

Ivanc meni, da bo ključna okoliščina, ki bo narekovala spremembe razmer na trgu nepremičnin, trg dela, torej kakšno bo zaposlovanje in kakšne bodo plače, ter delno tudi gibanje obrestnih mer. "V zadnjem času namreč špekulativnih nakupov nepremičnin v obsegu vseh nepremičninskih poslov ni bilo veliko. Zato je majhna verjetnost, da bi se cena nepremičnin v obdobju pol leta pomembno znižala," je ocenil.

Najemnine so sledile rasti prodajnih cen stanovanj

Najemnine so sledile rasti prodajnih cen stanovanj. Znova je zaživelo kratkoročno oddajanje stanovanj prek platform, kot sta Airbnb in Booking, ki je v času omejitev potovanj zaradi izbruha covida-19 zamrlo.

"Najemnine so se v letu 2022 podražile za okvirno 15 do 20 odstotkov, predvsem zdaj v obdobju kratkoročnega oddajanja v centru Ljubljane in okolici. Prav tako se je povečalo oddajanje prek Airbnb in Bookinga, kar se vidi pri manjši ponudbi stanovanj v centru Ljubljane," pravi Đukić.

"Najemnine so se seveda prilagajale višanju prodajnih cen. Vsak investitor želi določen donos v določenem odstotku in če je potrebno za določeno stanovanje več plačati, potem s tem pričakujejo tudi višje najemnine, da zadostijo planiranemu donosu," je povedal Komić.

"Najemnine so se v letu 2022 podražile za okvirno 15 do 20 odstotkov, predvsem zdaj v obdobju kratkoročnega oddajanja v centru Ljubljane in okolici. Prav tako se je povečalo oddajanje prek Airbnb in Bookinga, kar se vidi pri manjši ponudbi stanovanj v centru Ljubljane."

Tudi po njegovih ugotovitvah se je obseg kratkoročnega oddajanja povečal in se je "kar nekaj predvsem lepih nepremičnin na dobrih lokacijah (blizu centra mesta) pretočilo na trg kratkoročnih oddaj (Airbnb, Booking ipd.), s čimer je ponudba nepremičnin postala še slabša v njenem številu in kakovosti, povpraševanje pa je praktično ostalo enako". "Vse skupaj je seveda botrovalo temu, da smo beležili konstantno rast najemnin," je dodal.

Tisti, ki je v začetku maja najel 20-letno stanovanjsko posojilo, bo imel zdaj okoli šest odstotkov večji mesečni obrok

K velikemu povpraševanju po nepremičninah so, kot omenjeno, prispevala relativno poceni posojila v času ohlapne denarne politike Evropske centralne banke (ECB). Stanovanjska posojila se že od konca pomladi dražijo, ECB je julija tudi zvišala ključne obrestne mere v evrskem območju. Šestmesečni euribor, ki je bil negativen od leta 2015, je od začetka junija v pozitivnem območju, minuli petek je znašal 0,667 odstotka. Pri časniku Delo so v predzadnjem tednu julija na podlagi običajnih pogojev odobritve stanovanjskega posojila z variabilno obrestno mero izračunali, da bo tisti, ki je v začetku maja najel 20-letno stanovanjsko posojilo, imel zdaj okoli šest odstotkov večji mesečni obrok.

Ali in v kakšni meri se bo podražitev posojil odrazila v manjšem povpraševanju po njih, še ni znano. Zadnji podatki Banke Slovenije o poslovanju bank so za maj, ko se je obseg novih stanovanjskih posojil četrti mesec zapored močno povečal, medletna rast obsega stanovanjskih posojil je bila z 11,7 odstotka po navedbah centralne banke ena najvišjih v evrskem območju.