Najemodajalec se lahko izogne marsikateremu tveganju, hkrati pa zasluži, če je seznanjen z vsemi postopki, pozna svoje možnosti in se tudi ustrezno zaščiti z najemno pogodbo.  Več o tem si lahko preberete v nadaljevanju. 

Kakšno je trenutno stanje na najemniškem trgu in kaj vse vpliva nanj?

Menim, da na najemniški trg vpliva predvsem lokacija najemniškega stanovanja in politično stanje v Republiki Sloveniji ter politika bank do kreditiranja fizičnih/pravnih oseb (tudi višina EUROBORA).

a) Dolgotrajni najem

Primer:

Najemnina za dolgotrajni najem za garsonjero v Kranju znaša približno 450 evrov na mesec, dodati je treba še stroške stanovanja (podatki so vzeti iz portala nepremičnine.net, dne 20. 11. 2022).

Primer:

Najemnina za dolgotrajni najem za garsonjero v Ljubljani približno 600 evrov na mesec, dodati je treba še stroške stanovanja (podatki so vzeti iz portala nepremičnine.net, dne 20. 11. 2022).

Hkrati pa še opozarjam, da podatki, vzeti iz portala nepremičnine.net, ne prikazujejo vedno resničnega stanja, saj se običajno ponudba in dejanska najemnina nekoliko razlikujeta. Vsekakor pa je povpraševanje po najemnih stanovanjih še vedno zelo veliko, saj je trenutno brezposelnost v Republiki Sloveniji zelo nizka, krediti pa se počasi dražijo in posledično se povpraševanje po dolgotrajnih najemih stanovanj povečuje.

b) Cene kratkotrajnega najema prek Bookinga in Airbnbja so še vedno zelo visoke, saj so namenjene tujcem in turistom. Slovenija postaja vedno bolj turistična destinacija, kar se pa kaže tudi v višini kratkotrajnega najema. 

Primer: 

Cene kratkoročnega najema prek Bookinga in Airbnbja so se v Kranju novembra (torej izven praznikov in počitnic) gibale od 48 evrov do 158 evrov (na noč za dve odrasli osebi). 

Primer: 

Cene kratkoročnega najema prek Bookinga in Airbnbja so se v Ljubljani novembra (torej izven praznikov ali počitnic) gibale od 95 evrov do 316 evrov (na noč za dve odrasli osebi). 

 Če trenutno sami razmišljamo o oddajanju nepremičnine, kaj moramo vedeti? Kdaj lahko lastnik odpove najem najemniku, ki krši najemno pogodbo?  

Pri najemu je treba biti pozoren na način določitve trajanja najemne pogodbe, na odpovedni rok najema, ali je mogoča oddaja v podnajem, ali je mogoče v opravljati dejavnost v predmetu najema (v poslovnem prostoru ali stanovanju), katere osebe lahko uporabljajo predmet najema itd. Pomembna je tudi ureditev odnosov v primeru kršitve najemne pogodbe. 

Odpovedne razloge za tržno, službeno in namensko najemno stanovanje določa 105. člen Stanovanjskega zakona, in sicer da lahko lastnik tržnega najemnega, službenega najemnega ali namenskega najemnega stanovanja odpove najemno pogodbo, poleg razlogov iz Stanovanjskega zakona tudi iz drugih razlogov, če so navedeni v najemni pogodbi.

Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga. Rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni.

Za enako kršitev, ki predstavlja odpovedni razlog, opomni lastnik najemnika samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto.

Najemniku neprofitnega stanovanja po 1. odstavku 104. člena Stanovanjskega zakona ni mogoče odpovedati najemne pogodbe, če zaradi izjemnih okoliščin, v katerih se je znašel sam in osebe, ki poleg njega uporabljajo stanovanje in katerih ni mogel predvideti oziroma nanje ni mogel in ne more vplivati (smrt v družini, izguba zaposlitve, težja bolezen, elementarne nesreče in podobno), ni zmogel poravnati najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine v celoti ter je najkasneje v 30 dneh po nastanku okoliščin sprožil postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja in v tem roku o tem obvestil lastnika stanovanja.

Če najemnik iz utemeljenih razlogov v roku iz prejšnjega odstavka ni mogel obvestiti lastnika o nastanku okoliščin iz prejšnjega odstavka, mora to storiti najkasneje v 30 dneh po prenehanju teh razlogov (2. odstavek 104. člena Stanovanjskega zakona).

Občinski organ, pristojen za stanovanjske zadeve, lahko najemniku iz prejšnjega odstavka, ki ni upravičen do subvencionirane najemnine ali ki kljub subvenciji ni zmožen poravnati najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, zaradi izjemnih okoliščin začasno odobri izredno pomoč pri uporabi stanovanja (3. odstavek 104. člena Stanovanjskega zakona).

V primeru okoliščin, ki kažejo na dolgotrajno nezmožnost plačevanja najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, lahko občina preseli najemnika tudi v drugo primerno neprofitno stanovanje glede na spremenjene okoliščine ali v drugo neprofitno stanovanje, ki je lahko po površini tudi manjše od primernega stanovanja, ali pa v stanovanjsko stavbo, namenjeno začasnemu reševanju stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb (4. odstavek 104. člena Stanovanjskega zakona)..

Določba 106. člena Stanovanjskega zakona določa, da v primeru nekrivdnih odpovednih razlogov lahko lastnik odpove najemno pogodbo zaradi razlogov, ki niso našteti v 103. členu Stanovanjskega zakona (krivdni razlogi na strani najemnika) ali najemni pogodbi le, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje.

Najemniku se zaradi tega njegov položaj iz najemnega razmerja ne sme poslabšati, kar pomeni, da se šteje za primerno stanovanje tisto, ki ne pomeni bistvenega poslabšanja stanovanjskih pogojev najemnika in oseb, ki skupaj z njim bivajo v stanovanju.

Istemu najemniku je mogoče odpovedati najemno pogodbo pod pogoji iz nekrivdnih razlogov brez utemeljenih razlogov le enkrat. Kot utemeljen razlog se štejejo lastne stanovanjske potrebe lastnika ali njegovega ožjega družinskega člana, kot tudi če zaradi objektivnih okoliščin, vezanih na stanovanje, nadaljnje bivanje v tem stanovanju ni več mogoče (predvideno rušenje, sprememba namembnosti celotne stavbe, ogrožena varnost bivanja in podobno). Za lastne stanovanjske potrebe lastnika ali njegovega ožjega družinskega člana se šteje zlasti povečanje števila njegovih ožjih družinskih članov, povečanje števila gospodinjstev, upoštevaje merila glede primernosti stanovanja.

Omejitev ne velja za stanovanja v lasti občine, neprofitne stanovanjske organizacije, javnega stanovanjskega sklada ali države, kadar se izvajajo zamenjave zaradi racionalne zasedenosti njihovega stanovanjskega fonda, pri čemer je treba najemniku zagotoviti stanovanje v skladu z drugim odstavkom tega člena.

Stroške selitve nosi lastnik. V primeru spora odloči o primernosti drugega stanovanja sodišče v nepravdnem postopku.

Kaj vse moramo upoštevati pri postavljanju najemnine?

Pri postavljanju najemnine moramo upoštevati tržno najemnino, ki vključuje tudi amortizacijo, torej obrabo stanovanja in opreme. Stroški najemnega stanovanja se običajno obračunavajo poleg najemnine.

Poznamo dolgotrajne in kratkotrajne najeme. Na katere načine lahko opravljamo to dejavnost in kje so razlike? Ali je treba dejavnost prijaviti in kako to naredimo?

Kratkotrajni najem je sobodajalstvo. Najprej je treba prijaviti dejavnost kot sobodajalec.

Gostom lahko nudi nastanitev z zajtrkom ali brez, v lastnem ali najetem stanovanju ali počitniški hiši, s soglasjem pristojnega organa samoupravne skupnosti pa lahko tudi v drugih prostorih. 

Sobodajalec se v Poslovni register Slovenije vpiše na podlagi Prijave za vpis podatkov o sobodajalcu, ki jo vloži na kateri koli izpostavi AJPES osebno ali jo pošlje po pošti.

Kot sedež opravljanja dejavnosti sobodajalca se skladno s predpisi določi stalno prebivališče sobodajalca. Če sobodajalec opravlja storitve na naslovu, ki ni enak njegovemu stalnemu prebivališču, se opravljanje dejavnosti na naslovih izven sedeža vpiše v Poslovni register Slovenije kot poslovni del pri sobodajalcu.

Finančni urad Republike Slovenije po uradni dolžnosti na podlagi podatkov iz Poslovnega registra Slovenije vpiše sobodajalca v davčni register kot fizično osebo, ki opravlja dejavnost.

V osmih dneh po vpisu je dolžan oddati sobodajalec obrazec M12 na Zavod za zdravstveno zavarovanje Republike Slovenije in obvestiti Finančni urad Republike Slovenije o načinu vodenja poslovnih knjig in obračunu davčnih obveznosti. Na tej podlagi plačuje pavšalne prispevke za socialna zavarovanja (v preračunani višini za pet mesecev) in akontacijo dohodka iz dejavnosti.

Sobodajalec je zavezan za vpis nastanitvenega obrata (nastanitveni obrati so med drugim tudi prostori za goste pri sobodajalcih) v Register nastanitvenih obratov.

Prav tako je zavezan za poročanje podatkov o gostih in prenočitvah (iz knjige gostov) v sistem eTurizem. Poročanje se izvaja za namen vodenja evidence gostov, spremljanja obračuna in plačila turistične takse ter za statistične namene. Poročanje v eTurizem od 1. 12. 2017 dalje nadomešča poročanje Policiji, Statističnemu uradu Republike Slovenije in občinam.

Sistemi, kot sta AirBNB ali Booking, ne zahtevajo, da pred objavo na portalu sobodajalec dokaže, da posluje skladno z zakonom. To bo moral sobodajalec pokazati in dokazati ob obisku inšpektorja.

Davčni zavezanec, fizična oseba, ki opravlja storitev sobodajalstva, mora za storitev izdati račun in to ne glede na to, ali je identificiran za namene DDV ali ne. 

Izdajanje gotovinskih računov: Če gostje plačajo strošek bivanja v gotovini, mora sobodajalec izdati davčno potrjeni račun.

Izdajanje negotovinskih računov: Če sobodajalec sprejema turiste, ki nočitve pri sobodajalcu plačajo agenciji (Booking ali Airbnb), sobodajalec pa na podlagi nočitev, t. i. voucherjev, svoje storitve zaračuna agenciji, ki mu račun plača na transakcijski račun, pa ti računi niso predmet davčnega potrjevanja računov.

Predmet davčnega potrjevanja računov tudi niso tisti računi, ki jih sobodajalec izda turistom za turistično takso, čeprav jo plačajo v gotovini, sobodajalec namreč pobira takso v imenu in za račun občine. 

Sobodajalec je dolžan vsakega posameznika prijaviti pristojni policijski postaji, in sicer v 12 urah.

Pri sobodajalstvu je treba od dohodkov odšteti stroške vzdrževanja prostorov (nakupi rjuh, brisač, dodatkov ...), čiščenje in sobodajalčevo dosegljivost .

Dolgotrajni najem se sklepa z najemno pogodbo tako za stanovanjski najem kot za najem poslovnega prostora. Običajno se sklepa v pisni obliki, v določenih primerih je priporočljiva sklenitev v obliki notarskega zapisa. Najemna pogodba za poslovne prostore in za stanovanjski najem pa se lahko sklene za določen ali nedoločen čas. 

Na podlagi 587. člena OZ se najemodajalec zavezuje, da bo najemniku izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno najemnino.

Če kot fizična oseba, ki ne opravlja dejavnosti, oddaja svoje premoženje (sobo, stanovanje, hišo, opremo ...) v najem drugi fizični osebi ali tuji pravni osebi, mora finančni upravi posredovati napoved za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem najpozneje do 28. februarja tekočega leta za preteklo leto.

Če  fizična oseba oddaja svoje premoženje v najem poslovnemu subjektu s sedežem v RS, fizični osebi, ki opravlja dejavnost oz. plačniku davka, potem izračun in plačilo dohodnine opravi plačnik davka (izplačevalec dohodka),  najemodajalcu pa ni treba oddajati napovedi.

Davčni organ na podlagi vložene napovedi do 30. aprila tekočega leta za preteklo leto izda odmerno odločbo o dohodnini iz oddajanja premoženja v najem.

Zadnja davčna sprememba: Kakšna je zdaj obdavčitev? Kakšne so posledice, če ne prijavimo oddajanja nepremičnine in kakšne so globe?

Zadnja davčna sprememba pri dohodku od oddajanja premoženja je znižanje odstotka normiranih stroškov pri ugotavljanju davčne osnove od dohodka iz oddajanja premoženja v najem (10. člen ZDoh-2Z) in znižanje davčne stopnje (26. člen ZDoh-2Z).

Odstotek priznanih normiranih stroškov pri ugotavljanju davčne osnove od dohodka iz oddajanja premoženja v najem se znižuje s 15 odstotkov na 10 odstotkov dohodka, doseženega z oddajanjem premoženja v najem.

Poleg tega se znižuje stopnja dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem s 27,5 odstotka na 15 odstotkov. Od dohodka iz oddajanja premoženja v najem se tako od 1. 1. 2022 dalje dohodnina izračuna in plača od davčne osnove, ugotovljene v skladu 77. členom ZDoh-2, po 15-odstotni stopnji.

Glede na navedeno se dohodek od oddajanja premoženja izračuna in plača od davčne osnove, ki je dohodek iz oddajanja premoženja v najem, zmanjšan za normirane stroške v višini 10 odstotkov (15 odstotkov za leti 2020 in 2021, prej 10 odstotkov) od doseženega dohodka, po stopnji 15 odstotkov (27,5 odstotka za leti 2020 in 2021, prej 25 odstotkov). Namesto normiranih stroškov lahko zavezanec uveljavlja tudi dejanske stroške, ki ohranjajo uporabno vrednost premoženja. Dejanske stroške zavezanec dokazuje z ustreznimi računi, ki jih priloži napovedi. Dohodnina od dohodka iz oddajanja premoženja v najem se šteje za dokončen davek in se ne všteva v letno dohodninsko osnovo.

Če dohodnino izračuna in plača plačnik davka (izplačevalec dohodka), lahko davčni zavezanec uveljavlja dejanske stroške od dohodka iz oddajanja premoženja v najem z zahtevkom. Zahtevek vloži davčni zavezanec do 15. januarja tekočega leta za preteklo leto.

Zavezanec, ki napovedi ne odda, lahko davčni organ kaznuje z globo v višini od 250 do 400 evrov. Zavezanca, ki v napovedi navede nepravilne ali neresnične podatke, pa lahko davčni organ kaznuje z globo od 400 do 5000 evrov. Poleg globe davčni organ zavezancu v obeh primerih obračuna tudi dodatno davčno obveznost.

Kakšne so naše pravice v odnosu do najemnika in na kaj moramo paziti pri pogodbi kot najemodajalec? 

Ko je stanovanje oz. objekt kot predmet najema še vedno v posesti prejšnjih najemnikov, pri čemer se je lastništvo stanovanja oz. objekta preneslo na novega lastnika. Postopek prenehanja najemnega razmerja stanovanja oz. objekta prejšnjih najemnikov in prenos stanovanja oz. objekta v posest novemu lastniku prosto oseb in stvari (brez prejšnjih najemnikov).

V skladu s 107. členom Stanovanjskega zakona sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja. Vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca.

Odpovedni razlog iz petega odstavka 103. člena tega zakona (če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja pogosto grobo kršijo temeljna pravila sosedskega sožitja, določenega s hišnim redom ali z načinom uporabe, huje motijo druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja), ni podan, če ima najemnik ali njegov zakonec oziroma oseba, s katero najemnik živi v zunajzakonski skupnosti lastno stanovanje ali stanovanjsko stavbo, ki jo je po zakonu dolžan oddajati v najem za nedoločen čas in za neprofitno najemnino (108. člen Stanovanjskega zakona).

Določba 109. člena Stanovanjskega zakona določa, da če najemnik stanovanja umre, mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo pod enakimi pogoji z zakoncem najemnika ali osebo, s katero je živel v zunajzakonski skupnosti oziroma z enim od ožjih družinskih članov, če je v času najemnikove smrti dejansko prebival v stanovanju, imel v tem stanovanju prijavljeno stalno bivališče in bil naveden v najemni pogodbi. Zahteva za sklenitev pogodbe mora biti podana lastniku v pisni obliki v 90 dneh po smrti najemnika.

Če se ožji družinski člani ne sporazumejo o tem, kdo bo sklenil najemno pogodbo, odloči sodišče v nepravdnem postopku.

Po smrti najemnika, ki je živel v namenskem najemnem stanovanju, mora lastnik skleniti najemno pogodbo z zakoncem umrlega, navedenega v najemni pogodbi, ali osebo, s katero je najemnik živel v zunajzakonski skupnosti, če ni s posebnimi predpisi ali v najemni pogodbi drugače določeno.

Določba 110. člena Stanovanjskega zakona določa, da če se zakonska zveza razveže, se lahko prejšnja zakonca ali prejšnja zunajzakonska partnerja sporazumeta o tem, kdo od njiju ostane ali postane najemnik stanovanja, drugi zakonec pa se iz stanovanja izseli.

Če se prejšnja zakonca ne moreta sporazumeti, odloči o sporu na zahtevo enega od njiju sodišče v nepravdnem postopku. Sodišče upošteva pri tem stanovanjske potrebe prejšnjih zakoncev, njunih otrok in drugih oseb, ki skupaj z njima stanujejo, in druge okoliščine primera.

Prejšnji zakonec, ki po sodni odločbi ne ostane ali ne postane najemnik stanovanja, se mora iz stanovanja izseliti v roku, ki ga določi.

Katere elemente mora vsebovati najemna pogodba?

Določba 91. člena Stanovanjskega zakona določa sestavine najemne pogodbe, in sicer najemna pogodba mora vsebovati vsaj:

-  opis stanovanja, lego, površino, strukturo, komunalno opremljenost, leto zgraditve ter način uporabe stanovanja,

-  identifikacijsko oznako iz katastra stavb,

-  ime in priimek lastnika, davčno številko lastnika, ime in priimek najemnika in oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje,

-  odpovedne razloge, ki jih določa 103. člen SZ,

- vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj,

- določbe o medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stanovanjske stavbe ali večstanovanjske stavbe,

- višino najemnine ter način in roke plačevanja,

- način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini in se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanj in podobno (individualni obratovalni stroški) ter stroški za obratovanje skupnih delov stanovanjske ali večstanovanjske stavbe (skupni obratovalni stroški),

- določbe o načinu uporabe stanovanja ter na kakšen način in v kakšnih časovnih razdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja,

- čas trajanja najemnega razmerja, če se stanovanje oddaja za določen čas,

- način predaje stanovanja.

Najemna pogodba člen 587. člen  - 618. člen OZ: Z zakupno (najemno) pogodbo se zakupodajalec (najemodajalec) zavezuje, da bo zakupniku (najemniku) izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno zakupnino (najemnino). Raba obsega tudi uživanje stvari (pobiranje plodov), če ni drugače dogovorjeno ali drugačnega običaja (prvi in drugi odstavek 587. člena OZ).