V Nemčiji naj bi dokončanje novih stanovanj med letoma 2023 in 2025 padlo za 32 odstotkov, slabše kazalce naj bi med državami članicami EU-ja napovedovali le Švedska in Danska.

Lani so v Nemčiji dokončali 295.000 stanovanj, za leto 2035 realno predvidevajo 200.000. Predvidevajo nadaljnjo rast cen nepremičnin. Z nemškega ministrstva za stanovanja, razvoj mest in gradnjo so nam sporočili, da so vladne stranke sklenile, da bodo letno zgradile 400.000 stanovanj, od tega 100.000 socialnih.

"To število je utemeljeno na znanstvenih izračunih in ocenah razvoja prebivalstva. Upoštevamo tudi begunce zaradi ruske agresije," so zapisali v odgovoru na naša vprašanja. Nemška vlada namerava v gradnjo stanovanj do leta 2027 investirati 18 milijard evrov. Da se vladajoči zavedajo problema, potrjuje tudi nedavna organizacija tako imenovanega stanovanjskega vrha na uradu zveznega kanclerja, prav tako pa sprejetje akcijskega načrta za stabiliziranje gradbene in nepremičninske panoge s 14 točkami, ki predvidevajo veliko olajšav, ki naj bi olajšale in pospešile gradnjo.

Pomenljiv je tudi podatek, da se je od lani na letos najbolj povečal prav proračun ministrstva za stanovanja, razvoj mest in gradnjo, in sicer z 9 na 10,7 milijard evrov.

Zacementirana stanovanjska kriza?

Mnogi so črnogledi. Časopis Süddeutsche Zeitung je celo zapisal, da bo stiska s stanovanji 'zacementirana'. Na ministrstvu niso tako prepričani. Statistični urad bo število novozgrajenih stanovanj sporočil maja. Predvidevanja pa kažejo, da naj bi se razmere izboljšale po letu 2025. Do tedaj pa napovedi tudi za več drugih evropskih držav predvidevajo upadanje v stanovanjski gradnji, in sicer zaradi skokov cen stroškov in negotovosti na trgu nepremičnin.

Ministrstvo tudi pravi, da so se pogoji za gradnjo v zadnjih leti močno poslabšali. "To je po eni strani posledica ruskega napada na Ukrajino, ki je gospodarstvo prizadel v celoti. Trenutno je tudi pomanjkanje gradbenih delavcev in močno so se povišale obrestne mere za financiranje gradenj. Zato je gradnja dražja. Dražja, kot je gradnja, toliko bolj nerentabilni so gradbeni projekti, kar se odraža tudi na številu izdanih gradbenih dovoljenj." Statistični podatki kažejo, da je bilo julija izdanih 31,5 odstotkov manj gradbenih dovoljenj za stanovanja kot v lanskem juliju.

O gradnji se je izrekel tudi zvezni kancler Olaf Scholz, ki je kot ukrep za pocenitev gradnje izpostavil serijsko in modularno gradnjo. To bi med drugim pomenilo, da bi določen tip hiše pridobil dovoljenje, ki bi veljalo v vseh zveznih deželah, kar bi poenostavilo birokratske postopke.

Odpoved ekološkim standardom ali novi vladi realizem

Številni so kritični do odpovedi novim energetskim standardom (EH40 – Effizienzhaus 40 ali učinkovita hiša) za to vladno obdobje. Vseeno pa ministrstvo poudarja, da "je s sprejetjem zakona o energetski učinkovitosti stavb zagotovljeno, da bodo morale od 1. januarja 2024 vse novogradnje imeti podnebno nevtralno ogrevanje."

Regulacije na področju najemnin

Pomanjkanje stanovanj ima za posledico seveda tudi rast cen nepremičnin in najemnin. V Nemčiji so sicer že leta 2015 sprejeli tako imenovano 'Mietpreisbremse', gre za omejitev poviševanja najemnin ob oddaji novemu najemniku. Tisti, ki stanovanje oddaja, sme najemnino zvišati le do višine, ki za deset odstotkov presega za kraj običajne najemnine. Glede novih ukrepov nam je ministrstvo sicer posredovalo informacijo, da ni pristojno za pravo na področju najema, da je to zadeva pravosodnega ministrstva. "V koalicijski pogodbi smo se sicer dogovorili za ukrepe na področju najemnikov. K temu sodi podaljšanje omejitve rasti najemnin in nižanje omejitve poviševanja najemnin na trgih s pomanjkanjem stanovanj," sporočajo.

Menijo, da morajo kaj storiti tudi na področju fleksibilnih najemnin, saj naj bi predvsem v velikih mestih opazili velik porast te vrste najemništva. Zaradi porasta inflacije v teh primerih prenašati občutno rast najemnin. Ta proces tudi spodbuja rast najemnin na določenih lokacijah. "Zato je potrebna reforma na področju indeksiranih najemnin. Enako velja za opremljena najemniška stanovanja, katerih ponudba raste," tako ministrstvo. Zabeleženi so tudi primeri, ko najemnik v stanovanje postavi nekaj kosov starega pohištva, da sme zvišati najemnino. "To ni resno."

Pojavlja pa se tudi drugačen trend, in sicer da se je zaradi močne rasti obrestnih mer za financiranje gradnje zmanjšalo povpraševanje po stanovanjih. To se je ponekod izrazilo v padcu cen.

Koliko je praznih stanovanj?

Stanovanjsko krizo bi morda lahko nekoliko olajšala registracija praznih stanovanj, ki bi jih bilo mogoče ugodneje ponuditi na trgu. Zvezno ministrstvo za stanovanja, razvoj mest in gradnjo poroča, da v Nemčiji ne obstajajo letne uradne statistike o praznih stanovanjih. Obstajajo pa domneve, osnova za katero so bili rezultati o praznih objektih iz štetja stavb in stanovanj iz leta 2011. Leta 2022 je ponovno potekalo štetje prebivalstva ter stavb in stanovanj.

Raziskava inštituta Empirika o posledicah vojne v Ukrajini za stanovanjski trg predvideva, da je v Nemčiji trenutno 1,6 milijona praznih stanovanj, razmere so pa regionalno zelo različne. Največ praznih stanovanj naj bi bilo v predelih z visoko stopnjo odseljevanja in na podeželju. "Ta fond želimo, kolikor je le mogoče, spet vključiti na trg nepremičnin."

Kaj lahko prispeva podeželje?

Na podeželju je tudi več nepremičnin, ki so dostopne za mlade družine in z delom od doma postaja življenje na podeželju vedno manjša ovira. Več mladih na podeželju pa bi tudi razbremenilo pregreti trg stanovanj v urbanih središčih. "Seveda nam je jasno, vsakega praznega stanovanja ne moremo ponuditi na trgu. Ampak mnoge lahko, lahko jih tudi saniramo in ponovno uporabimo. Seveda pa ne zadostuje zgolj stanovanje, tudi okolje mora biti privlačno – od vrtcev do javnega prevoza, okviru zavezništva za dostopna stanovanja bomo izdelali strategijo za prazne objekte."

Vlada poudarja, da banke same odločajo, pod kakšni pogoji dajejo posojila. Država v sodelovanju z Banko Kreditanstalt für Wiederaufbau (Kreditni zavod za obnovo) pomaga ljudem pri pridobivanju lastnine. Izjemno dejavna je pri promociji energetsko učinkovitih stavb. Standardi, ki so jih razvili, so danes splošno sprejeti standardi v Nemčiji. Kot pravijo na ministrstvu, "jedro nemške stanovanjske politike je gradnja novih, dostopnih stanovanj".